Практическое руководство для иностранных инвесторов, покупка недвижимости на Коста-Бланке

В этом практическом руководстве для международных инвесторов, рассматривающих возможность покупки недвижимости на Коста-Бланке (провинция Аликанте) через Cresmarta, мы подробно анализируем основные налоги при покупке жилья в Испании, налоговые расходы при инвестициях в Аликанте и актуальные требования бывшей программы «Золотая виза Испании» (до её изменения в 2025 году).
Цель этого руководства — помочь вам понять все налоговые обязательства, реальные преимущества и действующие условия, чтобы ваше вложение было безопасным и хорошо обоснованным.

Основные налоги при покупке недвижимости в Испании

Иностранному инвестору, приобретающему недвижимость в Испании, необходимо учитывать три основные налоговые категории:

IVA (налог на добавленную стоимость) – применяется при покупке новой недвижимости
ITP (налог на передачу собственности) – для вторичного жилья
Plusvalía Municipal (муниципальный налог на прирост стоимости земли) – взимается при последующей продаже

IVA (налог на добавленную стоимость при покупке новой недвижимости)

Если вы приобретаете новую недвижимость (у застройщика), применяется налог IVA, который для жилых объектов обычно составляет 10 % от цены покупки.
Кроме того, оплачивается налог на нотариальные действия (AJD – Actos Jurídicos Documentados), ставка которого варьируется от 0,5 % до 1,5 % в зависимости от региона.

Таким образом, при покупке новой недвижимости на Коста-Бланке следует предусмотреть дополнительные около 11 % от цены покупки только на налоги.

ITP (налог на передачу собственности для вторичного жилья)

Если объект недвижимости вторичный (не новый), налог IVA не применяется. Вместо него взимается налог ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales).
В Автономном сообществе Валенсия (куда входит провинция Аликанте) ставка составляет примерно 10 % от стоимости объекта.

перед подписанием договора уточните точную ставку ITP на момент покупки — она может варьироваться в зависимости от региона или особенностей покупателя.

Plusvalía Municipal (муниципальный налог на прирост стоимости)

При продаже недвижимости в Испании взимается налог Plusvalía Municipal — это муниципальный сбор с прироста стоимости земельного участка.
Он рассчитывается на основании кадастровой стоимости земли и срока владения недвижимостью.
Это будущий налог, но его стоит учитывать при планировании инвестиций.

Дополнительные расходы и правило 10–15 %

Специалисты рекомендуют при покупке недвижимости в Испании закладывать дополнительно 10–15 % от стоимости жилья на налоги, нотариальные услуги, регистрацию, услуги юристов и административные сборы.
Таким образом, при инвестициях в Аликанте общий бюджет должен учитывать этот дополнительный процент.

Налоговые преимущества и особенности для иностранных инвесторов

Инвестиции на Коста-Бланке с помощью Cresmarta предоставляют ряд преимуществ:

Нет законодательных ограничений для иностранцев на покупку недвижимости в Испании.
Необходимо лишь получить NIE (Número de Identificación de Extranjero) — идентификационный номер иностранца.
Покупая через специализированное агентство Cresmarta, вы избегаете непредвиденных налоговых расходов, так как все суммы рассчитываются заранее.
Высокая международная привлекательность региона Коста-Бланка способствует росту стоимости и доходности от аренды.
Хотя программа Golden Visa (Вид на жительство за инвестиции в недвижимость) отменена, покупка недвижимости в Испании по-прежнему полностью законна и прозрачна.
Если владелец не является налоговым резидентом Испании (находится в стране менее 183 дней в году), он облагается налогом для нерезидентов, включая доходы от аренды и прирост капитала при продаже.

Прграмма «Золотая виза Испании» 2025 — актуальная ситуация

До 3 апреля 2025 года программа Golden Visa позволяла гражданам стран, не входящих в ЕС, получить вид на жительство в Испании через инвестиции в недвижимость.

Основные условия программы (до отмены):

Минимальная сумма инвестиций, 500 000 евро, без ипотечных обременений
Альтернатива — инвестиции в капитал, государственные облигации или фонды
Необходимость поддерживать инвестицию и выполнять требования по пребыванию

Текущая ситуация (с апреля 2025 года):
С 3 апреля 2025 года программа закрыта для новых заявок, связанных с покупкой недвижимости.
Заявки, поданные до этой даты, рассматриваются, но новые инвесторы не могут получить ВНЖ через покупку недвижимости.

Последствия для инвесторов

Хотя возможность получения вида на жительство через покупку недвижимости прекращена, регион Аликанте остаётся очень привлекательным для инвестиций.
Он отличается стабильным ростом, высоким туристическим потенциалом и значительным спросом на аренду.

С помощью Cresmarta инвесторы получают комплексное юридическое и налоговое сопровождение, что делает процесс покупки безопасным и прозрачным.

Тем, кто заинтересован в жительстве в Испании, стоит рассмотреть другие типы виз, например, невозмездную (non-lucrative) визу.

Этапы инвестиционного процесса с Cresmarta

Определите общий бюджет: цена недвижимости + 10–15 % налогов и сопутствующих расходов
Проверьте тип жилья: новостройка (IVA + AJD) или вторичное (ITP)
Получите NIE и откройте банковский счёт в Испании (Cresmarta поможет с оформлением)
Уточните действующие налоговые ставки в сообществе Валенсия (провинция Аликанте)
Подпишите договор у нотариуса, зарегистрируйте недвижимость и оплатите налоги в установленные сроки (например, ITP оплачивается в течение 30 рабочих дней)
Следите за налоговыми обязательствами нерезидента (например, доход от аренды)
Храните все документы и счета, это важно для расчёта будущих налогов и возможных вычетов

Заключение

Инвестиции на Коста-Бланке через Cresmarta остаются отличной международной возможностью.
Налоги при покупке жилья в Испании — это важная часть расчёта, будь то новостройка (IVA + AJD) или вторичный рынок (ITP).
Хотя программа Golden Visa больше не действует, Испания остаётся надежным и привлекательным рынком недвижимости для иностранных инвесторов.

С профессиональной поддержкой, продуманным налоговым планированием и надёжным партнёром, таким как Cresmarta, ваша инвестиция будет безопасной, прозрачной и успешной.