Steuerleitfaden für ausländische Investoren an der Costa Blanca

In diesem praktischen Leitfaden für internationale Investoren, die über Cresmarta den Erwerb einer Immobilie an der Costa Blanca (Alicante) in Erwägung ziehen, analysieren wir die wichtigsten Steuern beim Immobilienkauf in Spanien, die steuerlichen Kosten beim Immobilieninvestment in Alicante sowie die aktuellen Anforderungen des ehemaligen spanischen Golden-Visa-Programms (bis zu seiner Änderung im Jahr 2025).
Das Ziel: ein vollständiges Verständnis der steuerlichen Belastungen, realen Vorteile und geltenden Voraussetzungen – für eine fundierte, sichere Investition.

Steuern beim Immobilienkauf in Spanien, Überblick

Wenn ein ausländischer Investor eine Immobilie in Alicante erwerben möchte, sind grundsätzlich drei Hauptsteuerarten zu berücksichtigen:

IVA (Mehrwertsteuer), bei Neubauten
ITP (Grunderwerbsteuer), bei Bestandsimmobilien
Plusvalía Municipal, die kommunale Wertzuwachssteuer beim späteren Verkau

IVA (Mehrwertsteuer bei Neubauten)

Beim Kauf einer Neubauwohnung (Verkauf durch den Bauträger) fällt in Spanien die Mehrwertsteuer (IVA) an, die für Wohnimmobilien in der Regel 10 % des Kaufpreises beträgt.
Zusätzlich wird die AJD-Steuer („Actos Jurídicos Documentados“, eine Art Stempelsteuer) erhoben, je nach Region etwa 0,5 % bis 1,5 %.

Beim Kauf einer Neubauimmobilie an der Costa Blanca sollten Käufer also mit einer Gesamtsteuerbelastung von rund 11 % auf den Kaufpreis rechnen.

ITP (Grunderwerbsteuer bei Bestandsimmobilien)

Handelt es sich um eine gebrauchte Immobilie, wird keine Mehrwertsteuer fällig, sondern die Grunderwerbsteuer (ITP).
In der Region Valencia (wo Alicante liegt) beträgt diese rund 10 % des Kaufpreises.

Die genauen Steuersätze können je nach Käuferstatus oder kommunaler Regelung leicht variieren. Es lohnt sich, vor Vertragsunterzeichnung die aktuellen Werte zu prüfen.

Plusvalía Municipal (kommunale Wertzuwachssteuer)

Beim späteren Verkauf einer Immobilie fällt in Spanien die sogenannte Plusvalía Municipal an – eine Steuer auf die Wertsteigerung des Grundstücksanteils.
Sie basiert auf dem Katastralwert des Grundstücks und der Dauer des Besitzes.
Es handelt sich also um eine zukünftige Steuerlast, die bei der Investitionsplanung berücksichtigt werden sollte.

Zusätzliche Kosten und Faustregel: 10–15 % Aufschlag

Erfahrene Experten empfehlen, beim Kauf einer Immobilie in Spanien etwa 10–15 % des Kaufpreises zusätzlich für Steuern, Notar- und Registergebühren, Verwaltungs- und Anwaltskosten einzuplanen.
Für Alicante bedeutet dies, dass Investoren ihr Budget entsprechend erweitern sollten, um alle Abgaben zu decken.

Steuervorteile und Besonderheiten für ausländische Investoren

Ein Investment an der Costa Blanca über Cresmarta bietet mehrere Vorteile:

Es bestehen keine rechtlichen Einschränkungen für den Immobilienkauf durch Ausländer in Spanien.
Einzige Voraussetzung: eine NIE-Nummer (Ausländeridentifikationsnummer).
Cresmarta begleitet Käufer bei allen steuerlichen und administrativen Schritten, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.
Die hohe internationale Nachfrage an der Costa Blanca unterstützt die Wertentwicklung und Vermietbarkeit der Immobilien.
Auch wenn das Golden-Visa-Programm nicht mehr für Immobilienkäufe gilt, bleibt der Immobilienerwerb rechtlich uneingeschränkt und attraktiv.
Nicht ansässige Eigentümer (unter 183 Tagen Aufenthalt/Jahr) unterliegen einer gesonderten Besteuerung in Spanien, insbesondere bei Mieteinnahmen oder Veräußerungsgewinnen.

Das Golden-Visa-Programm 2025, Aktueller Stand

Bis zum 3. April 2025 ermöglichte das spanische Golden-Visa-Programm Nicht-EU-Bürgern, durch Immobilieninvestitionen eine Aufenthaltserlaubnis zu erhalten.

Bisherige Voraussetzungen:

Mindestinvestition von 500.000 € (belastungsfrei) in Immobilien
Alternativ: Investitionen in Kapital, Staatsanleihen oder Fonds
Nachweis des Besitzes und Erfüllung weiterer formaler Kriterien

Aktuelle Situation (ab April 2025):

Seit 3. April 2025 ist das Programm für neue Immobilienanträge geschlossen.
Laufende Anträge bleiben gültig, aber neue Investoren können keine Golden Visa mehr beantragen.

Folgen für Investoren

Der Weg zur Aufenthaltserlaubnis über Immobilienbesitz ist geschlossen, aber die Immobilieninvestition selbst bleibt attraktiv, vor allem im Hinblick auf Werterhalt und Vermietungspotenzial.
Mit Cresmarta lässt sich die Investition strategisch und steuerlich optimiert gestalten.

Für Interessenten an einer Aufenthaltsgenehmigung empfiehlt sich die Prüfung alternativer Visaarten (z. B. das „Non-Lucrative Visa“).

Schritte mit Cresmarta – für eine sichere Investition

Gesamtbudget festlegen: Kaufpreis + 10–15 % Nebenkosten + Honorare
Klären, ob Neubau oder Bestandsimmobilie: entscheidet über IVA oder ITP
NIE beantragen und Bankkonto eröffnen (Cresmarta unterstützt Sie dabei)
Steuerliche Berechnung in der Region Valencia prüfen
Notartermin und Grundbucheintrag, fristgerechte Steuerzahlung (z. B. ITP innerhalb von 30 Werktagen)
Pflichten für Nichtresidenten beachten (z. B. Einkünfte aus Vermietung)
Alle Unterlagen archivieren, wichtig für spätere Steuerberechnungen

Fazit

Eine Investition an der Costa Blanca über Cresmarta bleibt auch 2025 eine hervorragende internationale Gelegenheit.
Die wichtigsten Faktoren sind steuerliche Vorbereitung, rechtliche Klarheit und professionelle Begleitung.

Ob Neubau (mit IVA + AJD) oder Bestandsimmobilie (mit ITP), wer die steuerlichen Aspekte von Anfang an berücksichtigt, investiert sicher, transparent und rentabel.
Auch ohne Golden Visa bleibt Spanien ein attraktiver Standort für Kapitalanlagen in Immobilien, besonders mit einem erfahrenen Partner wie Cresmarta.