Guía fiscal para inversores, impuestos al comprar vivienda en España

En esta guía práctica para inversores internacionales que contemplan adquirir una vivienda en la zona de la Costa Blanca (Alicante) vía Cresmarta, analizamos los principales impuestos al comprar vivienda en España, los costes fiscales cuando inviertes en una vivienda en Alicante y los últimos requisitos del antiguo régimen de Golden Visa España (hasta su modificación en 2025).

El objetivo es que comprendas todos los costes fiscales, las ventajas reales y los requisitos vigentes para que tu inversión sea sólida y bien informada.

Desglose de impuestos al comprar vivienda en España

Cuando un inversor extranjero decide comprar una vivienda en Alicante, hay que contemplar esencialmente tres partidas principales en cuanto a impuestos: IVA (o IVA reducido para obra nueva), ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) para segunda mano, y la plusvalía municipal al momento de una futura venta.

IVA

Si adquieres una vivienda de obra nueva (venta por promotor) en España, se aplica el IVA, que para viviendas residenciales normalmente es del 10% del precio de compra.
Además, en esas operaciones de obra nueva suele aplicarse el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD o "stamp duty"), cuya tasa puede variar entre aproximadamente 0,5% a 1,5% dependiendo de la comunidad autónoma.

Por tanto, al comprar una vivienda nueva en la Costa Blanca debes preparar un coste adicional al precio de compra que podría rondar el 11% (por ejemplo) solo en impuestos al comprar vivienda en España en esa categoría.

ITP

Si, en cambio, la vivienda es de segunda mano (o no obra nueva), no se aplica IVA sino ITP. La tasa de ITP varía según la comunidad autónoma: en la Comunidad Valenciana (donde se ubica Alicante) puede estar alrededor del 10%.
Por lo tanto, para invertir en una vivienda en Alicante no de obra nueva, los impuestos al comprar vivienda en España en forma de ITP supondrían aproximadamente ese porcentaje (dependiendo de tramos y actualizaciones).

Consejo: consulta la tasa exacta en la provincia de Alicante al momento de la compra, ya que puede haber variaciones o bonificaciones según situación del comprador.

Plusvalía Municipal

Cuando vendes una vivienda en España, existe el impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, comúnmente denominado "plusvalía municipal".
Este gravamen depende del incremento del valor catastral del terreno y del tiempo de posesión. Es un coste futuro que también conviene prever al invertir.

Costes adicionales y regla del 10-15%

De manera general, los expertos señalan que al comprar en España un inversor extranjero debe prever entre un 10% y 15% adicional al precio de compra para cubrir impuestos, honorarios notariales, inscripción registral, gestorías, etc.
En la práctica para la Costa Blanca, al invertir en una vivienda en Alicante, esto significa que el presupuesto final debe incluir espacio para esos impuestos al comprar una vivienda en España.

Ventajas fiscales y consideraciones para inversores extranjeros

Invertir con la ayuda de Cresmarta en la Costa Blanca permite aprovechar ventajas específicas para inversores extranjeros:

No hay restricciones legales para que un extranjero compre una propiedad en España, incluyendo la provincia de Alicante. Solo es necesario obtener el NIE (Número de Identificación de Extranjero).
Al comprar a través de una agencia especializada como Cresmarta, se evitan sorpresas respecto a los impuestos de invertir en una vivienda en España, ya que se hacen cálculos anticipados.
El hecho de que la vivienda esté en una zona de alto atractivo internacional como la Costa Blanca facilita la visibilidad de la inversión (potencial alquiler, revalorización) aunque no elimina los impuestos.
Aunque el régimen de residencia por inversión (Golden Visa) con inmueble ha sido abolido, la inversión inmobiliaria sigue siendo legal y permite visibilidad patrimonial en un país de la Unión Europea.
Si el propietario extranjero no reside fiscalmente en España (menos de 183 días al año o bien domicilio principal en otro país) puede estar sujeto a tributación como no residente, lo que influye en alquileres, posibles plusvalías...

Requisitos del régimen de Golden Visa España 2025 y su impacto para invertir

Hasta el 3 de abril de 2025, el programa de Golden Visa España permitía a inversores extracomunitarios (no UE) obtener un permiso de residencia al invertir en bienes inmuebles.

Requisitos destacados anteriores

Inversión mínima en bienes raíces de 500.000€ libre de cargas.
Alternativamente, inversión en capital, deuda pública o fondos.
Debía mantenerse la inversión y cumplir otros requisitos de estancia y documentación.

Situación actual (2025)

Desde el 3 de abril de 2025 el programa quedó clausurado para nuevas solicitudes basadas en inmuebles.
Las solicitudes presentadas antes de esas fechas siguen su curso, pero ya no es una vía abierta para nuevos compradores extranjeros con la expectativa de Golden Visa.

Consecuencia para inversores

Aunque el incentivo de obtener residencia a cambio de compra se ha eliminado, la ciudad y la zona siguen siendo atractivas para inversión puramente inmobiliaria.
Al planificar tu compra con Cresmarta hay que tener presente que los impuestos al comprar una vivienda en España seguirán aplicándose con normalidad, sin ventaja extra por Golden Visa.
Si tu motivación era la residencia a través de inmueble, se recomienda analizar otras vías de visado (por ejemplo, residencia no lucrativa) ya que el programa golden vinculada a propiedad ha finalizado.

¿Qué pasos seguir con Cresmarta para tu inversión y gestión fiscal?

Define el presupuesto total: precio de la vivienda + impuestos al comprar vivienda en España (10-15%) + honorarios/legalidad.
Verifica junto a Cresmarta que la vivienda sea obra nueva o segunda mano, para saber si aplica IVA o ITP.
Obtén el NIE, abre una cuenta bancaria en España. Cresmarta puede facilitarte asesores fiscales.
Antes de firmar, calcula los impuestos exactos en la Comunidad Valenciana (provincia de Alicante) para la estimación final.
Firmar ante notario, inscríbete en el Registro de la Propiedad, paga los impuestos dentro de los plazos estipulados (por ejemplo el ITP debe abonarse en 30 días hábiles).
Si compras como no residente, mantente informado sobre posibles obligaciones fiscales anuales (por ejemplo si alquilas).
Documéntalo todo (facturas, mejoras, etc) para realizar el cálculo de futuras plusvalías o deducciones.

Conclusión

Invertir en la Costa Blanca a través de Cresmarta sigue siendo una excelente oportunidad internacional. Eso sí, los impuestos al comprar vivienda en España son una parte esencial del cálculo, tanto para obra nueva (IVA +ADJ) como para segunda mano (ITP). Aunque el programa de Golden Visa España ya no está disponible para nuevas compras, eso no afecta la legalidad de compra de vivienda de inversores extranjeros; simplemente cambia el enfoque del proyecto (más inversión patrimonial que residencia automática).

Contar con asesoramiento especializado, prever el coste fiscal desde el inicio y trabajar con un agente de confianza como Cresmarta es clave para que la operación sea fluida y eficiente.